Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos? Siguiendo con el tema abierto por el forero Youbank https: //www. Dado que en la Red solo (o casi solo) se encuentran simuladores de préstamos de estas características, he usado el simulador hipotecario de mi trabajo por lo que os tendréis que fiar de la bondad de los resultados. En mi descargo os comento que las opciones expuestas están perfectamente admitidas por la entidad en la que trabajo, es decir, que están estandarizadas y podrían usarse para cualquier solicitante. Repito, no hay uno mejor que otro: cada sistema de amortización que voy a exponer puede resultar ideal para un determinado cliente en función de sus circunstancias si bien es cierto que se usa en una especie de “café para todos” de forma mayoritaria el sistema francés de cuota constante en el sistema bancario español. ![]() Simulación préstamo sistema frances - Archivo Digital UPM. Este caso podría asimilarse al caso de las hipotecas en euros y las llamadas multidivisa: ¿Cuál es mejor? Pues depende de cada caso, circunstancia e hipotecante; ambas están en cartera y aunque en un momento dado las multidivisa podrían favorecer a alguna de las partes se usa, por comodidad, uniformidad y sencillez, de forma mayoritaria la que está nominada en la divisa oficial europea.* Los métodos de amortización estandarizados en mi entidad son: Francés de cuota constante Creciente anual: porcentaje de crecimiento 2 Progresión geométrica: razón de crecimiento 0,2 Para llevar a cabo la comparación vamos a usar un préstamo con las siguientes características: Capital inicial: 2. Plazo de amortización: 3. Tipo de interés: vamos a usar la media aritmética aproximada del euribor desde su nacimiento allá por 1. Para hacer que la comparativa sea aséptica, vamos a admitir los siguientes supuestos: El tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. No se producen amortizaciones anticipadas por lo que los préstamos “mueren” de forma natural a los 3. El valor del dinero es constante. Empecemos por el final; respetando las premisas expuestas los intereses a pagar en cada préstamo son: Francés 1. Creciente anual 1. Progresión geométrica: 1. Punto positivo para el método más usado. Usándolo, resulta que los hipotecados pagan 1. Por qué ocurre esto? Sencillamente la amortización de capital se produce más rápidamente en el sistema francés. De hecho lo que hacemos en los otros métodos es aplazar amortización a futuro por lo que las cuotas iniciales son más bajas a cambio de pagar más a futuro. Por el contrario, las cuotas son mas bajas en los métodos progresión geométrica (6. Esto se ha usado, erróneamente, para cuadrar el ratio cuota/ingresos y conceder hipotecas a troche y moche…con las funestas consecuencias que ha conllevado. Punto positivo, en mi opinión, para el francés de cuota constante.¿Cómo varían las cuotas? En nuestro ejemplo: Francés de cuota constante: no hay variación en toda la vida del préstamo (recordemos el planteamiento de nuestro problemita), o sea, que pagaríamos 8. Evidentemente la primera cuota está compuesta de una amortización de 3. Amortización con términos amortizativos constantes método francés Este sistema de amortización se caracteriza. las cuotas de amortización. 1.- El método de amortización francés o de cuotas constantes. A diferencia del sistema francés o de cuotas constantes, en este caso. ![]() Creciente anual: durante el primer año se pagan 6. Progresión geométrica: primera cuota de 6. Cuándo se igualan las cuotas? Entre el francés y la progresión geométrica en el año 1. O sea, que quien piense cancelar la hipoteca anticipadamente en menos de 1. Entre el francés y la creciente anual en el año 1. Visto lo visto reitero lo que ya apunté en el otro hilo de Youbank: las posibilidades están en el mercado pero ¿por qué pienso que es más conveniente para el común de los mortales el uso del sistema de amortización francés con cuota constante? En primer lugar la amortización de deuda es más rápida que con los otros sistemas; frente a eso el esfuerzo económico inicial es, evidentemente, mayor pero tampoco nos “engaña” con unas cuotas artificialmente bajas. Aún así, no deja de tener razón nuestro contertulio al afirmar que bien pueden ofrecerse estas posibilidades a cada usuario en función de sus características. Pero ¿en qué circunstancias sería más conveniente ofrecer un préstamo en progresión geométrica? Os cuento un caso práctico: un amigo mío firmo un préstamo de este tipo por estar pendiente de La venta de una vivienda comprada con fondos propios y reformada. La liquidación de una herencia de la familia de su mujer. El resultado fue que durante los dos primeros años pago unas cuotas proporcionalmente menores a las que hubiese devengado con un francés de cuota constante y casi liquidó el préstamo con esas operaciones. Este caso, convendréis conmigo, no es muy usual y los mortales comunes lo que hacemos es pagar religiosamente las cuotas del préstamo amortizando si podemos. Por otro lado, es justo señalar que el método francés de cuota constante es el más usado ya que es el que permite una amortización de deuda más rápida, lo que en términos de Riesgo bancario es positivo puesto que la devolución de lo prestado es más rápida y eso siempre interesa al prestamista. Y hay un aspecto mas que en estas simulaciones no se refleja: una hipoteca en progresión geométrica creciente a 3. Y si suben los tipos ocurre lo mismo: estas hipotecas solo devengaban intereses a finales del 2. Esto nunca ocurre si se paga con método francés: las cuotas crecen, pagando más intereses y menos amortización pero siempre vas reduciendo el capital pendiente Quedo a vuestra disposición para alguna aclaración sobre los cuadros de amortización de los préstamos y recordaros que el precio de los préstamos simulados sería del euribor+0% como media histórica. Cuanto mas altos son los tipos de interés mas acusadas son las diferencias. Saludos *A lo que me permito añadir que para un aprovechamiento óptimo de una hipoteca multidivisa hay que poseer unos conocimientos de economía y mercados internacionales que no todos poseen…yo el primero. Si a esto se le suma que algunas entidades ofrecían “cuotas blindadas”, las cuotas no podían superar los 1. ![]() ![]() El sentido común.. El sistema francés de amortización hipotecaria. El sistema de amortización de la hipoteca establece la forma en la que se realizarán los pagos del préstamo así como la parte que irá a amortizar vivienda y la que se destinará a pagar intereses. Uno de los sistemas más utilizados es el sistema francés, que destaca por mantener unas cuotas constantes. Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad. Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización que se caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible - de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca- . Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda. Amortización sistema aleman. Cómo funciona el sistema de amortización Francés. Así, por ejemplo, para una hipoteca de 3. En el primer pago, 1. Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses - algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas- . La fórmula matemática concreta que se utilice bajo este sistema deberá reflejarse en el contrato hipotecario, aunque aquí se puede acceder a una fómula estándar y en este enlace a un simulador de la misma. Es importante preguntar por el sistema de amortización del préstamo y aunque la mayoría de entidades financieras suele negarse a cambiarlo, tampoco se pierde nada por probar. La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización francés.¿Merece la pena que reunifiques deuda en tu hipoteca? Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses. Sistemas de amortización. Los sistemas de amortización del organismo de la revolución un reintegro de un capital, pues el propio o ajeno, y que se realizara distribuyendo la revolución en pagos sucesivos, siempre atendiendo un criterio previo reflejado en el contrato de préstamo hipotecario. Del préstamo hipotecario. Las letras de un préstamo hipotecario vienen a dividirse en la devolución del capital amortizado y los intereses que se generan por el préstamo, es decir una suma de lo que hemos solicitado para abordar el importe de la vivienda más los intereses de la operación crediticia. Habitualmente se trata de operaciones que vienen a responder a tu modelo de financiación exclusiva y única, con un vencimiento a largo o medio plazo a través de una revolución parcial las amortizaciones parciales suelen realizarse en forma de cuotas a lo largo de un periodo de tiempo pactado en el contrato de préstamo hipotecario, aunque, dependiendo de diferentes tipos de sistemas amortización, también se puede llegar a generar un pago único al vencimiento de la operación. Consejos básicos para ahorrar antes de la firma de la hipoteca. Además del sistema francés ya analizado en este artículo, existen diferentes métodos de amortización, los más comunes son el citado sistema francés y el sistema alemán no obstante, como decimos que existen opciones muy diversas aunque, en algunos casos muy poco aplicadas al menos en nuestro entorno bancario. Los sistemas amortización habitualmente son propuestos por las entidades financieras enmarcados dentro de las operaciones de préstamo hipotecario, afectan en todo caso importe la posición de las cuotas en función de la elección de un método u otro, ya que a veces se nos puede brindar la posibilidad de elegir entre más de un sistema (aunque no resulte lo habitual). Tipos de Sistemas de amortización. Además del sistema francés, como ya indicábamos, existen otros sistemas de amortización, vamos a repasar los más importantes o conocidos de entre ellos. Sistema de amortización Alemán. Este sistema plantea un modelo de amortización de capital fija cuota tras otra, lo que viene a generar una cuota variable, no siempre la misma, aunque exista la posibilidad de fijar periodos donde la cuota resulte constante y revisable al concluir dicho periodo, esto suele ser habitual dentro de este sistema. Al tratarse de un modelo que plantea pagar menos intereses al final de la vida del producto, ya que esta partida dedicada al pago de los intereses se calcula y a una mayor parte de nuestros primeros años, al final de la vida del producto se acumula un menor volumen de pago en relación al sistema francés. En este caso los intereses se calculan sobre el capital que resta por amortizar y menor capital menos intereses, lo cual a su vez se traduce en menor cuota. No todo son ventajas del sistema alemán ya que las primeras cuotas de la hipoteca para ser habitualmente muy elevadas y por tanto no al alcance de todos los bolsillos, esto es debido a que los intereses para ser aplicados sobre el capital restante por amortizar, y éste durante los primeros años de la vida del préstamo es obviamente elevado. A medida que el capital va disminuyendo también lo hará la cuantía de los intereses aunque no el porcentaje. Sistema de amortización americano al vencimiento. No estamos en nuestro país acostumbrados a este sistema aunque sí a otros similares como pueden ser las cuentas de crédito que operan en el mercado de productos financieros de nuestro país. A través de este sistema abordaremos exclusivamente los intereses durante las cuotas sistemáticas, pero, al vencimiento, debemos abonar el principal en un único pago. Se trata de un modelo que viene a primar la facilidad de acceso a un crédito hipotecario, pero que a la vez, propone que sea el propio usuario el que vaya ahorrando a lo largo del tiempo para el pago único, abonando sólo los intereses de las cuotas y dejando un mayor margen y flexibilidad de este nivel. Supone desde luego un coste mucho más barato a lo largo de la vida del producto aunque nunca hay que perder de vista el pago de amortización final. Cuadro De AmortizaciónSistema italiano o de amortización constante de capital. En este caso lo que el sistema propone es una amortización a partir de un abono constante del principal en cada cuota, como cada cuota vamos reduciendo el principal a la vez que reducimos también el interés a lo largo del tiempo. Métodos de amortización poco frecuentes. Hasta ahora hemos visto los sistemas amortización que realmente se encuentra bastante extendidos en mayor o menor medida, sin embargo ni mucho menos son los únicos. Dentro de ellos destacamos la amortización de cuotas fijas que incorpora plazos de amortización variable, en este modelo la variación del tipo de interés de referencia variable se traslada a la propia vida del producto y duración del mismo, por tanto cuando los tipos suben los plazos se alargan pero las cuotas para mantenerse constantes hasta el vencimiento (o también puede ocurrir a la inversa aunque no debiera afectar de la misma medida al acortamiento de los plazos)Otro método existente es la aplicación de cuotas crecientes para proponer un modelo de progresión geométrica para el importe de las cuotas. En este sistema tanto los intereses como principal resultado variables, y desde luego se trata de un modelo de amortización que se orienta a una liquidación rápida del préstamo hipotecario. También te puede interesar: > Las hipotecas largas favorecen al banco. Calculá tu préstamo - Sistema Francés. Centro de Graduados. Horario de atención: de lunes a viernes de 8 hs. Campus Universitario de Tandil. ![]() Sistema de amortización francés o de cuotas constantes, es aquel en el que siempre se paga la misma cantidad por el préstamo. Alemán >> las cuotas son decrecientes, cada cuota = % capital constante + intereses decrecientes Francés >> las cuotas son. fijas, cada cuota = % capital creciente.
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November 2017
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